Acheter un bien immo à 2 : à chaque statut ses règles
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Mariés, pacsés ou en union libre, il existe plusieurs cas de figure pour concrétiser un projet immobilier en commun. Mais pour un achat serein, mieux vaut anticiper les dispositions afin d’éviter d’éventuelles complications.
● L’achat immobilier dans le cadre du mariage
Si vous êtes mariés, les conditions de votre achat immobilierdépendent de votre régime matrimonial. En étant unis sous le régime de la communauté, le principe est simple: le patrimoine se compose à parts égales de biens appartenant automatiquement à chacun des époux. Dès lors, en cas de divorce, les deux parties ont droit à 50% du montant de la valeur du bien.
Si vous êtes unis avec un contrat de mariage, il y a deux possibilités pour acheter ensemble. La première, et la plus classique, est l’achat en indivision. Dès lors, le logement appartient à chaque époux à hauteur de sa contribution financière. La seconde option est l’achat aux deux noms. Dans ce cas, la valeur du bien immobilier est répartie entre les époux selon leur choix.
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«Les fondamentaux lorsque l’on achète un bien immobilier à deux sont de respecter certains principes. C’est celui qui paye qui est propriétaire. Si vous avez fait un contrat de mariage sous le régime de la séparation de bien ou si vous êtes pacsés, il y a des règles. Quand on s’aime, tout va bien. Par contre, en cas de séparation, tout se complique. La question «qui a payé quoi?» ressort systématiquement. Par le biais des héritiers par exemple comme par l’administration fiscale qui peut réclamer des comptes en demandant comment le bien a été financé. Est-ce un prêt, une donation, dans ce cas, c’est taxable etc.» indique Maître Stéphane Adler.
● L’achat immobilier entre concubins ou partenaires pacsés
Lors d’un achat immobilier entre concubins ou partenaires pacsés, plusieurs solutions existent. Comme pour les couples unis avec un contrat de mariage, la première solution est l’achat en indivision. Chaque concubin ou partenaire est propriétaire du bien selon une quote-part choisie par le couple. Dans la plupart des cas, la répartition de la propriété du patrimoine est établie en fonction du montant investi par chaque partie. En cas de séparation, chacun récupère sa part après la vente du bien, ou l’un des deux peut racheter la part de l’autre. En cas de décès, les héritiers sont les bénéficiaires de la part du défunt. Certaines clauses peuvent cependant permettre le rachat de cette part par le conjoint survivant.
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«Afin d’éviter les conflits, Il vaut mieux déterminer dès le départ la répartition financière de chacun sur le prix du bien (à 60/40 par exemple). Tout ceci rejaillit au moment d’une séparation, d’un divorce, d’un décès. D’où l’importance de se poser les questions en amont et pas après. Car après, il sera trop tard» prévient Maître Stéphane Adler
• Quelle part du bien pour le conjoint survivant?
En termes de transmission, Il faut toujours bien avoir en tête les avantages et les inconvénients des différents cas de figure. Maître Barbara Thomas-David explique: «En cas de décès de l’un des deux époux, le bien est transmis au conjoint survivant avec qui vous avez acheté en communauté. La part de la personne décédée passe automatiquement au survivant. Lorsque vous êtes pacsés, même si vous avez acheté en indivision, vous n’héritez pas automatiquement. Il faut faire un testament qui permettra au co-pacsé d’hériter, sinon vous vous retrouvez dans une situation d’indivision avec les héritiers de la personne avec qui vous avez acheté.» Pacs ou mariage, la fiscalité est la même mais à condition d’anticiper en rédigeant un testament.
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